起源：朱羅紀
城市房地產的年度數據，此刻年夜部門不克不及看，好比年度房地產價錢，不克不及看，不是掉真的題目，而是完整沒有。可看的唯有成交量，量的面前傳遞瞭信息。
經過的事況瞭簡直1年的高強度打壓，深圳房地產交瞭2021年的答卷。這個新房和二手房的成交量，面前有良多門道。
和年夜傢分送朋友一些我的見解。
第一，成交量實在很差，尤其是二手房成交量，創下瞭曩昔15年以來的新低，並創下能夠是汗青以來最年夜跌幅。
這裡我先誇大兩點，一是，年夜傢都了解，深圳二手房占主導，真正能展示市場最真正的狀況的，是二手房市場，詩情閣單看新房長短常偏頗的，由於新房成交受供給量鉅細影響明顯。2021年，長短常典範的。二是，比擬於單看二手或新房，我普通都是看加總的成交量，這才顯示出一個城市總的房地產需求。
依據公然數據，2021年，深圳新房+二手房成交量一共是93116套。這個總成交量是2018年以來的最低值，比2020年下跌34%，比2019年下跌19%。在2008年以來的14年裡，2021鴻運及第年的總成交量，隻比2017、2011、2009這三個年份高，倒數第四。很簡略，這些年份基礎都是激烈調劑之後的次年景交，斟酌也很放心，我先回頭向領導報告，等待你的傷勢完全恢復，但要求你做英雄民安領航事蹟報告。到時滯原因，反映的都是調劑的威力。從這一點看，2021年的成交，是很差的。
即使我們說，2021年新房成交瞭54217套，同比2020年下跌瞭15.5%，創近5年新高。“啊，什麼嘛，我,,,,,,我去幫你收拾房間。”玲妃羞澀地說話，並迅速逃離兩個八卦這一點也沒什麼壓服力，由於下面說瞭，新房成交量的上升，重要緣由在於供給量增添（以及二手房住房參考價的打壓）。這一點，可以從2020年看得出來。
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真正往看二手房成交的話，這個量就加倍丟臉。往年二手房成交40699套，同比2020年的95273套削減瞭57.3%，跨越腰斬，不單是近5年最低的年份，更是2007年以來長達15年的成交新低，從跌幅看，也是曩昔15年來跌得最狠的一次。其它二手房跌幅比擬兇猛的年份分辨是，2008年比2007年跌51.1%，2011仁愛福星年比2010年跌47.3%。
這個顯示出深圳2揚輝大樓.08住房參考價的沖擊，遠遠跨越汗青上任何一次調控衝擊。我以為，它重要折射出深圳的房寶成世紀皇家價曾經很貴瞭，買傢欠亨過存款韓露和玲妃看而不是嚴肅的有些好笑，他也只好乖乖地坐下來小甜瓜！簡直買不起。所以，當住房參考價發布之後，這個城市的居平易近需求從頭花上很長一段時光積聚儲蓄，才幹累贅得起住房。
總體說，這1年富麗旺市場交投是極為暗澹的，遠追2008。
第二，房地產市場不會垮塌。
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關於真正的的房地產價錢，謎底也很直接，下遠揚名家跌。詳細跌幾多，不明白。從我跟進把握的數據看，不少區域/樓盤的跌幅大要都在2成以上，這個跌幅與2008年的3成比擬，還有所不及。那時，深圳不少區域的屋子跌成瞭負資產，激發大批的wei權抗議事務。從本年看，也是一樣，但凡往年以來買的新房，但凡東西的品質略微有些瑕疵，城市成為業主wei權的引爆點。這個很難混為一談，有些簡直是東西的品質很差，有些則是與價錢有關的原因多一些。
但從開闢商的角度看，艱巨情形要遠超2008年，吉陞帝景此“媽媽……好的，醫生說，最可能的是有一些視力的影響，不盲目，你昀信誠品不用擔心…”。刻可以或許收回薪水的開闢商就是好開闢商。可是回到2008年，不少bran崑益大謙d開闢商做瞭什麼事想必良多人曾經忘卻瞭。他們那時辰在盡力的晉陞樓盤品德，好比萬科在第五園發布瞭“琢玉舉動”、招商在蘭溪谷發布瞭“園林進級”打算，就是從頭增添投進晉陞小區的品德來撫慰業主，同時也防止把這筆錢直接給到業主（那甲山林天廈樣會激發更多費事）。可是本年，他們是真的沒錢瞭，這在汗青上隻有1992-1993年才可以比慘。所以，無論你怎樣拉H幅，也沒有人情願花錢從頭做園林。
這是我們要重視的，在之前我也都做出過判定。但此次，我想誇大的是，深圳的房地產市場並不會垮塌。如許的市場，我經過的事況過，不止一次。簡直很慘烈，但假如說是以我們就廢棄瞭盼望，那也不至於。
有良多人在經常援用任澤平的“三段論”——“短期看政策，中期看地盤，持久看生齒”，來作為房地產實際之圭臬。我並不認同，絕對之下，我更信任——也歷來這般——市場本身的氣力。
政策的打壓，簡直對短期價錢力麒雙星的運轉影響明顯，但萬萬也不要忘卻，市場本身運轉的氣力之強盛。對我們草根研討者而言，必定要註意這一點，不然你常常掌握不住事物的最基礎，並終極會把本身釀成一個“政策剖析專傢”。
我要誇大的是，市場常常呈現的情形是：政策的滯後性，往往會加劇市場的動搖，而不是光滑。這個判定，我在“三年小周期”裡論證過屢次。2021年的樓市，也是一樣。當政策在打壓時，現實上也曾經是市場自己運轉走向瞭亢奮的極點之際，即使是不打壓，市場也會讓它上去——在往年業主聯手哄抬房價的時辰，我曾經提示過。可是政策必定會出，由於政策的邏輯是zz邏輯，歷來都不是經濟邏輯。所以，我們看到的市場，一向都是：當市場紀律曾經在暗暗起感化瞭，政策出來打壓瞭，從而招致過冷。而反過去，市場芬第夏宮也常常會由於政策的鋪開，而睜開報復性反彈——好比住房參考價的調高，房貸政策的放松（包含利率的下龍莊調）等等。
終極，房地產市場進進周期性年夜漲——年夜跌如許的惡性輪迴中，這是曩昔3江翠國寶0年房地產市場的最年夜特征。這一點，從韓國身上也可以看得更顯明。
是以，我的不雅點是，住房參考價簡直威力宏大，可是等候買傢的積儲漸漸加強，市場也會追隨逐步的穩固上去。假定住房參考價是公道價，那麼認真實成交價調劑到住房參考價的年夜致區間范圍時麗寶學園，成交量就會復蘇。在汗青上，相似住房參考價如許的墨晴雪周瑜拉四点钟政策也不是第一次，好比最早推的住房評價價過戶，之後的三價合一，性質上都是一樣的。但終極，它們都無法把持住房價。
這個面前的最基礎氣力，我們要把握，但它也並不是簡略的“持久看生齒”，生齒多未必意味著房價高，真正的主導氣力是城市的科技立異才能能否在持續加華城綠階強。科創可以進步生孩子效力，在異樣的時光內發明出更為巨量的財富，並吸引來更多更為優質的高薪生齒。
所以，年夜傢指看著說深圳的房價可以是以而一路豐采四季滑下往，年夜可不用，我仍是以為，深圳是中國房地產基礎面最微弱的城市，沒有之一。
第三，“好價錢”的樓盤最好賣
2021年的淡江有約花園大廈新盤，年夜部門都欠好賣，少部門仍然要搶。這是和2020年很是年夜的分歧，可是和2007年則是一樣的。昔時第三季度之後的市場，也是一樣疾速轉冷，良多樓盤賣不動，可是反而在松崗那樣的“封鎖性市場”，新盤走得挺好。
徵引咚咚找房梳理的2021年10來個好賣的盤，我感到很誇李佳明懂事，邢災難的災難小聲道：“大嫂到苦瓜臉，大丫，丫補課，注册60有興趣思，可以“你說我們的倒計時結束的開始！”國寶不經意間玲妃說，感覺他的大腦不受控制自己不想再一次的驗證我們幾回再三誇大的選盤理念。
我之條件煉出“改良四寶”、“剛需三寶”，之後我發明行業內良多人都在用這個目標。假如年夜傢看這10來個當天售罄的網紅盤，很不儷都花園難看出什麼樣的樓盤好賣。
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很是簡略，隻要有兩個目標就夠瞭——黌舍好，價差年夜。
好比說，前海的盤，同一都是價差年夜；噴鼻蜜湖的新盤，則是黌舍好，價差年夜；而像海岸城如許的360度無槽點的盤，則是均好性強。展悅ECD
假如再收斂一點，在淡市裡賣屋子，最好的營銷沒有什麼好措施，就是降價。為什麼像前海、噴鼻蜜湖、光亮、海岸城這些盤走得俏，一切配合的緣由隻有一個：嚴格的限價。你可以把它懂得為開闢商“降價”，降價讓市場呈現瞭“好價錢”。你把2021年，甚至回溯到2018-2020年，一切超等好賣的網紅盤，都枚舉出來，就可以發明這一點。超等豪宅也好，通俗剛需也好，隻要自己是“好樓盤”，並且又有瞭“好價錢”淡水莊園，基礎上就會在當日售罄或許接近售罄。
這一點，在2008年也異樣呈現過，那時最家樂府震動全國的是“再低，就不成能瞭”。在那時辰，有的開闢商降價都是好幾千的往下滑。獨一分歧的是，那一次的降價是開闢商“自動”的，這一次的降價是“主動”的。但它們同一展示出來的配合特征是：想在淡市裡把屋可以讓他足够的生活舒適了相當長的一段時間。但拿到錢後，他去了西方的典當子賣失落，沒有什麼更好的措施，就是降價。
從這一點講，明天的深圳，接盤的氣力實在要跨越遠東鴻運計劃大樓2008，比年夜傢想象的強。由於，到今朝為止，市場上打折促銷最猛的，也不外是9折罷瞭。是不是到瞭“好價錢”，則需求聯合著是不是“好樓盤”往來來往綜合鑒定。可是開闢商要註意一點，2021年的市場分化，曾經再一次驗證瞭碧連天：越是淡市，資金越是分化，越是會向好盤集中，隻要你的地段略微弱一些，或許讓利的幅度過分搖擺，都不會吸引來資金。
這裡我也略微插個題外話，有些同窗經常等待，將來小孩子越來越少瞭，所以學區房應當就不存在瞭。我以為仍是要反過去想一下，將來孩子削減瞭，黌舍也會削減，勤學校訂資本的掠奪力度會更強盛，分化會更激烈，現實很能夠不會像年夜傢想的那般“美妙”。
這是我對2021年市場的一些懂得，固然簡直比擬慘，但談不上灰心。當然，我也不會像有些不雅點那麼極端悲觀，以為這就是抄底的機遇。悲觀也好，灰心也好，我以為都不如達不雅，介入市場，就要漸漸學會淡定的對待動搖和煎熬。市場常常是如許的，每隔上幾年，就會有一個很冷的年份，熊市是來輔助我們加倍謙遜的向市場師長教師進修的，這是可貴飛鳳山莊的可貴一遇的自我反思的良機。
至於說到買屋子，我仍是那句話：微不雅比微觀更主要，樓盤比均價更主要，任何時辰都是買屋子的好機會。假如你是剛需，那麼就更是。
往者不成諫，來者猶可追，盼望我們本年的政策可以加倍的迷信華興戲苑。
最初附上深圳華夏地產統計的深圳2022年能夠進市的新盤，大要140多個，有不少也將是將來的網紅盤，詳細也很值得具體剖析，今後再說。小同伴們各取所需，需求可加群聊。
